Государственная регистрация договора аренды

Регистрация договора аренды

Если договор аренды в соответствии с гражданским законодательством подлежит государственной регистрации, то арендные платежи по незарегистрированному в установленном порядке договору не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Письмо Минфина РФ от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2).

В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены на срок один год и более (ст. 651 ГК РФ)^.

При этом он считается заключенным лишь с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Если договор заключен на срок менее года, государственная регистрация договора не требуется.

При этом, срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа месяца, предшествующего такому же месяцу в следующем году, признается судами равным году, на что было указано в п. 3 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой договор, а также прекращение и расторжение договора.

При оформлении операций по договору аренды следует обратить внимание на момент заключения договора: это не дата его подписания и не день передачи объекта, а именно дата государственной регистрации этого документа. Фактически это означает, что до вступления договора в силу расходы арендатора на арендную плату, коммунальные платежи, содержание и эксплуатацию, страхование, охрану, ремонт объекта аренды и т.д. не обоснованы.

Налоговики так же считают, что арендные платежи по незарегистрированным договорам могут быть учтены в целях налогообложения прибыли только в том случае, если договор прошел государственную регистрацию (Письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2).

Причем Минфин России, отказывая арендаторам в праве учесть арендные платежи в составе расходов с момента получения недвижимого имущества в пользование, указывает, что расходы на оплату аренды учитываются только с момента государственной регистрации договора аренды Письмо Минфина России от 17 февраля 2006 г. N 03-03-04/3/3), Письмо УФНС РФ по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025116 <Об учете в целях налогообложения прибыли расходов арендатора в виде коммунальных платежей и суммы арендной платы>.

Минфин России предлагает следующий компромиссный вариант:

1. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
3. При наличии такого условия арендная плата по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору, по мнению чиновников Минфина России, может быть учтена в расходах с момента получения объекта недвижимости в пользование (см. Письма Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3).
4. Аналогичное мнение высказали и налоговики.(Письмо УФНС РФ по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2, от 18.03.2008 № 20-12/025116)

Аналогично учитываются в целях налогообложения и расходы на ремонт арендованного имущества, договор аренды которого подлежит обязательной государственной регистрации (Письмо Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, о т 12.05.2009 № 03-11-06/2/84).

Таким образом, во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует внести положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента подписания договора сторонами.

Сформулировать это положение (пункт договора) можно следующим образом:

"Стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента передачи помещения в пользование арендатору по акту приема-передачи"(Договор аренды).

Отметим, что позиция Минфина России, увязывающая право учитывать арендные платежи в расходах с наличием государственной регистрации договора аренды, не является бесспорной.

Письмо Минфина России от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18: в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной регистрации. Незарегистрированный договор не считается заключенным. Расходы по незаключенным договорам не учитываются при налогообложении прибыли.

Аналогичные выводы содержит: Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, Письмо ФНС России от 13.07.2005 N 02-1-07/66 Письмо УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 N 16-15/122370

Письмо Минфина России от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18: если согласно договору аренды арендатор получает в пользование здание до госрегистрации этого договора, то арендные платежи он может включать в расходы с момента эксплуатации здания при условии, что документы переданы на регистрацию.

Т.о. Можно ли учесть расходы по договору аренды, заключенному на календарный год или более и не прошедшему государственную регистрацию (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?

Позиция 1. Расходы не учитываются

Письмо Минфина России от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18

Финансовое ведомство отмечает, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной регистрации. Незарегистрированный договор не считается заключенным. Расходы по незаключенным договорам не учитываются при налогообложении прибыли.

Аналогичные выводы содержит...

Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172

Письмо Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3

Письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325

Письмо ФНС России от 13.07.2005 N 02-1-07/66

Письмо УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 N 16-15/122370

Письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.2008 N 19-12/121861

Письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2

Письмо УФНС России по г. Москве от 22.08.2006 N 20-12/74633

Письмо УФНС России по г. Москве от 09.08.2005 N 20-12/56850

Позиция 2. Расходы можно учесть с момента получения имущества в пользование, если документы поданы на госрегистрацию

Письмо Минфина России от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18

Разъясняется, что если согласно договору аренды арендатор получает в пользование здание до госрегистрации этого договора, то арендные платежи он может включать в расходы с момента эксплуатации здания при условии, что документы переданы на регистрацию.

Письмо Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3

Разъясняется, что если договор аренды распространен на период с момента передачи имущества потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору учитываются с момента получения объекта в пользование.

Аналогичные выводы содержит...

Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172

Письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325

Письмо ФНС России от 13.07.2005 N 02-1-07/66

Письмо УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 N 16-15/122370

Письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.2008 N 19-12/121861

Письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2

Позиция 3. Расходы учитываются

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007, 07.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389 по делу N А59-1398/06-С24

Содержит вывод суда о том, что отсутствие регистрации договора аренды не влияет на признание расходов, если доказано использование помещения в производственной деятельности.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 по делу N А05-12472/2006-1 (Определением ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

Суд сделал вывод, что расходы по незарегистрированному договору аренды, заключенному на календарный год, уменьшают налогооблагаемую прибыль, так как учет арендных платежей в расходах не зависит от государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему.

Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2010 N КА-А41/9668-10 по делу N А41-7289/09

Суд указал, что Налоговый кодекс РФ не связывает отнесение арендных платежей на расходы с наличием государственной регистрации договора аренды.

Аналогичные выводы содержит...

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006, 20.09.2006 N Ф03-А73/06-2/3152 по делу N А73-2443/2006-29

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.05.2005 N А55-14674/2004-41

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2008 по делу N А56-19124/2007

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2008 по делу N А56-30518/2006

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2 по делу N А60-22028/06

Суд признал, что арендную плату по незарегистрированным договорам можно отнести к расходам, поскольку затраты были фактически понесены налогоплательщиком.

Аналогичные выводы содержит...

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.06.2006 по делу N А55-25816/2005

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.08.2005 N Ф08-3567/2005-1437А по делу N А53-5163/2005-С6-38

Итак, для документального подтверждения расходов в виде арендной платы организации достаточно иметь: подписанный сторонами договор аренды и акт приема-передачи объекта аренды арендатору.

Документы, необходимые для чета в расходах затрат на аренду помещения - офиса (Письмо Минфина РФ от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742, <Письмо> УФНС РФ по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162):

• Договор аренды;
  
• акт приемки-передачи арендованного имущества;
  
• документы, подтверждающие оплату арендных платежей