Договор аренды в 2013 году: основные риски для арендатора и арендодателя. О чем необходимо знать руководителю, юристу и бухгалтеру
1.Заключение договора аренды. Форма договора и его государственная регистрация.
2.Объект аренды, его передача арендатору и возврат арендодателю.
3.Арендная плата и срок аренды.
4.Аренда с правом выкупа арендованного имущества.
5.Субаренда и перенаем.
6.Ответственность сторон по договору аренды. Изменение и расторжение договора аренды.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется
предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное
пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и
доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, являются его собственностью(ст. 606 ГК).
В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава(гл. 34),
включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по такому принципу, что сначала
излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем– специальные правила,
относящиеся только к соответствующему виду договора аренды(прокат, аренда транспортных средств, аренда
зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим
образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными
правилами(также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное(ст. 625 ГК).
Кроме Гражданского кодекса РФ(глава34) и иных нормативных актов, вопросам правового регулирования
договоров аренды посвящены Информационное письмо Президиума ВАС РФ от11.01.2002 г. №66 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой" и Постановление Пленума ВАС РФ от17.11.2011 г. №73 "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с
изменениями и дополнениями, внесёнными Постановлением Пленума ВАС РФ от25.01.2013 г. №13 "О внесении
дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от17.11.2011 N 73 "Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
1. Заключение договора аренды. Форма договора и его государственная регистрация.
Договор аренды заключается между арендодателем, обладающим правом распоряжаться имуществом путём
передачи его в аренду, и арендатором. При изменении собственника или владельца предмета аренды, а также
личности арендатора договор аренды продолжает действовать. Исключение составляет ситуация, если личность
арендатора имеет существенное значение для арендодателя. При перемене собственника арендованного имущества
независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а
новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Договор аренды, хотя бы одной из сторон которого является юридическое лицо, должен быть заключён в
письменной форме. При аренде движимого имущества договор может быть заключён любым способом в письменной
форме(выдача квитанции или иного документа, подтверждающего передачу имущества, обмен документами и т.д.).
При аренде недвижимого имущества договор заключается в виде единого документа, подписанного сторонами.
Договор также может быть заключён путём совершения сторонами конклюдентных действий в случаях,
предусмотренных п. 2 ст. 621 ГК РФ(если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока
договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же
условиях на неопределенный срок).
Государственная регистрация договоров аренды осуществляется Федеральной службой государственной
регистрации, кадастра и картографии путём внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним соответствующей записи. Договор аренды, требующий государственной регистрации,
считается заключённым с момента такой регистрации.
Государственной регистрации подлежат:
договоры аренды зданий и сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключённые на срок не менее
1 года;
договоры аренды предприятия(независимо от срока);
договоры, вносящие изменения и дополнения в договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
(дополнительные соглашения к договорам аренды).
Договоры аренды зданий и сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключённые на срок менее1
года, и договор аренды зданий и сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключённые на
неопределённый срок, не подлежат государственной регистрации и считаются заключёнными с момента их
подписания сторонами.
На настоящий момент сохраняется обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого
имущества(см. ст. 3 ФЗ от04.03.2013 г. №21-ФЗ"О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской
Федерации".
2. Объект аренды, его передача арендатору и возврат арендодателю.
Объектом аренды являются индивидуально определенные непотребляемые вещи. К ним относятся земельные
участки и иные обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания,
сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в
процессе их использования. Судебная практика позволяет заключать договоры аренды частей недвижимого
имущества.
Объект аренды является главной характеристикой её предмета, а указание на предмет аренды необходимо для
того, чтобы считать договор аренды заключённым.
Вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его
исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Однако если договор исполнен(имущество передано в аренду), и имеются данные, позволяющие определенно
установить это имущество(приёмо-передаточный акт), а у сторон относительно переданного в аренду объекта не
возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами
(техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться
имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе
рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких
принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в согласованный срок либо в
разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков,
причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных
его неисполнением.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие
пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в
котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель
вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает
причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
7
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка,
убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В качестве доказательств, подтверждающих передачу объекта аренды арендатору и возвращение его
арендодателю, могут выступать различные документы с подписями уполномоченных лиц, содержащие необходимую
информацию.
Содержание арендованного имущества. Арендодатель осуществляет капитальный ремонт, арендатор– текущий
ремонт и иные расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено договором, законом или иными
правовыми актами.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и
назначением имущества(если условия в договоре не определены). Вправе с согласия арендодателя передавать в
субаренду и безвозмездное пользование; осуществлять перенаем; вносить в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственных обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
3. Арендная плата и срок аренды.
Арендная плата являются ценой в договоре аренды. Указание на размер арендной платы является
существенным условием договоров аренды зданий и сооружений, земельных участков.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором
они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде
аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его
составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
8
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов
или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы
оплаты аренды. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как
форма арендной платы, т.к. это расходы по содержанию имущества, которые согласно закону несет арендатор, а
арендодатель при этом не получает встречного представления.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в
сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за
которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества
существенно ухудшились.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе
потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом
арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Обязанность вносить арендную плату действует до надлежащего исполнения арендатором обязанности по
возврату имущества арендодателю, истечение срока аренды не прекращает этой обязанности. Взыскание арендной
платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора
производится в размере, определенном этим договором
9
Срок аренды не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не
определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные(предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а
также для аренды отдельных видов имущества(например, максимальный срок проката– 1 год, аренды
государственных или муниципальных земель– 49 лет). В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и
ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по
истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается
заключенным на срок, равный предельному.
4. Аренда с правом выкупа арендованного имущества.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность
арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной
договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть
установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее
выплаченной арендной платы в выкупную цену. Форма соглашения о выкупе– как для купли-продажи
соответствующего имущества.
Условие о выкупе должно предусматривать право обеих сторон требовать выкупа и обязанность этот выкуп
совершить. Если договором арендатору предоставлено первоочередное право выкупа арендованного имущества,
однако не предусмотрено обязанности арендодателя продать это имущество, основания для понуждения
арендодателя заключить договор купли-продажи отсутствуют.
10
Если арендатор не уплатил в полном объеме выкупную цену, основания для перехода к нему права
собственности на арендованное имущество отсутствуют. Досрочное перечисление арендатором выкупной стоимости,
установленной сторонами на дату окончания договора, при отсутствии соглашения о выкупной цене или способа ее
определения на дату досрочного выкупа, не является основанием для вывода о переходе к арендатору права
собственности на арендуемое имущество.
5. Субаренда и перенаём.
Субаренда(поднаем) осуществляется с согласия арендодателя, если законом или договором не предусмотрено
иное. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок действия договора аренды.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора
субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение
с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в
пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Ничтожность договора аренды влечет ничтожность договора субаренды.
Перенаём предусматривает передачу прав и обязанностей арендатора в качестве единого целого другому лицу и
осуществляется с согласия арендодателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада
в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив
в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии
его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях
11
ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор
земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды
земельного участка не требуется.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах
срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его
уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
6. Ответственность сторон по договору аренды. Изменение и расторжение договора аренды.
Ответственность сторон договора аренды за нарушение его условий заключается в том, что потерпевшая сторона
вправе требовать расторжения договора, возмещения убытков(реального ущерба, дополнительных расходов и
упущенной выгоды), возмещения неосновательного обогащения, уплаты неустойки(если это предусмотрено законом
или договором) и уплаты процентов за пользование денежными средствами при просрочке внесения арендной платы.
Договор аренды может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.
Договор аренды, заключённый на неопределённый срок, может быть расторгнут по требованию каждой из сторон,
которые вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за1 месяц, а при аренде
недвижимого имущества за3 месяца(если иной срок не предусмотрен законом или договором).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда
арендатор:
12
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с
неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии
их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору
письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию
имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были
оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для
использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию
арендатора или арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Комментариев нет:
Отправить комментарий